单价已逼近30万/平,上海即将迎来“暴涨”时刻?
上海楼市最近迈的暴涨步子有点大 l5月27日,上海近年来“最有力的已逼九条房产政策出炉”,限购政策基本直松到底 l6月7日,近万将迎上海土地限价取消,平上意味着以后的海即新房不再有“建议零售价” l6月21日,上海取消新房集中公示,时刻新房达到取证标准就能取证 l6月24日,暴涨露香园别墅28w元/㎡、已逼中海顺昌玖里别墅29.8w元/㎡取证 简单来说就是近万将迎: 放松上海限购、降低置业成本,平上扩大了上海楼市的海即“基本盘”; 再给予开发商更高的自由度,想什么时候卖、时刻卖多少钱,暴涨各凭本事; 露香园和中海顺昌玖里接近30w的已逼“离谱价格”,打响了新政后上海新房市场的近万将迎“第一枪”。 01 这一枪打的有多猛呢? 2020 年三季度,露香园一期入市的时候,联排别墅的均价仅约为21w 元/ ㎡,不到四年,涨了7w,涨幅超33%! 截止目前为止,上海新房市场中没有任何一个板块的新房,能够做到如此“大幅度”的涨幅,近4 年涨幅最高的板块前滩,也不过是从10w+ 涨到了13w 。 要是上海新房没有“放开限价”,这种逼近30w 的价格,别说购房者了,连开发商都是万万不敢想的,毕竟当年预计的“乐观价格”也不过只有25w元/㎡,哪怕这是上海最核心的土地,也是上海最顶尖的产品。 当然,这种“顶级豪宅”距离普通购房者还有些太遥远,毕竟不是谁都能拿出“一个小目标”的,但一种略带焦虑的气氛,已经覆盖到了普通购房者的身上。 02 上海的新房,要开启一轮“暴涨”了么? 上涨或许会,暴涨不现实。 更有可能的发展路径应该是: 新房和二手房之间的一二手倒挂将逐渐消失,回归“市场价”。 从露香园28w 的价格,也能够看出这一特点:价格是高,但并不离谱。 露香园28w 的价格也不是没卖过,一期的叠墅,在去年就已经达到了27.2w 的价格。 即使今年豪宅的二手市场整体都有所回落,但目前露香园挂牌的联排别墅价格,“过亿”也是很普遍的。 只有“业主急售”的二手房源,才能够看到25w 以内的单价。 再加上这次露香园只推出了12 套联排的稀缺,以及产品力更强。 28w 的露香园 不像当年沸沸扬扬的“云锦东方”,拥有着极强的倒挂属性,买到就赚 xx 万。 但也不是“高到离谱”,这个价格的露香园依旧有成交、有市场。 豪宅,本就不像需要“去库存”的刚需产品 所以才能够率先一步到位,直接将新房价格走到“市场价”这个终点。 但刚需产品还不敢“一步到位”,得循序渐进。 即使开发商拥有了“自主定价”、“自由入市”的权利,但依旧要考虑去化速度、回款周期等等多方因素,决定定价。 卖12 套房子,和卖1200 套房子的“策略”,是绝对不一样的。 所以即使新房放开限价,正常刚需刚改的新盘急切地“暴涨”也是不现实的事情,稳步“上升”回归市场价,才是最可能出现的“发展”。 那么,其实我们还需要讨论一个问题: 市场价嘛,本质在二手市场买家与卖家的博弈。 而六月份的二手市场,很明显,成交量骤增。 5 月份每天只网签四五百套,6 月份则每天成交近千套,合理预计6 月二手成交或将在2.5w 套,将突破二手成交的“枯荣线”,甚至更高。 03 二手市场的“回暖”,会带动“市场价”暴涨么? 也不会,现在增多的二手交易,更多还是“以价换量”。 虽然有不少房东确实因为政策提高了自己的心理预期,但能顺利成交的,还是接受了一定的议价空间,以价格换取较快速的成交周期。 别说回到2015 年时的“盛世”,能达到2019 年、2020 年的“回暖”,都没那么简单。 有人说,当年2015 年房价快速上涨的时候,不也是内环内豪宅先行,其他区域紧随其后么? 但时代已经不同了! 一个是上海的房价本身就已经“偏高”了,基数变大。 上海的众多政策,本质上还是维“稳”。 只不过不止是维持购房者的“稳”、房东的“稳”、同时还有开发商的“稳”。 另一个是上海目前还活跃在楼市中的购房群体也已经不同了,现在真的就只剩刚需。 以往的投资客,哪怕是2019 年临港那波的投资客也正在消失,甚至,豪宅这种优质资产价格大幅上涨,连云锦东方这种豪宅投资客,也会逐渐消失。 在这两层背景之下,加上最近频出的政策刺激,上海楼市确实会开始走俏,但大概率也只会“小升”。 为什么上海新房会取消“房地联动价”? 也是因为“市场价”如今已经基本透明且稳定,“房地联动价”的意义已经不大了,即使定价权交还开发商,开发商的定价也不会“超脱市场”。 当然,既然把定价权交还给了开发商,回归市场,那我们或许也要适应那些稀缺豪宅贵到“离谱”的定价。 最后,上海楼市在这么多政策促进之下,“我”更应该注意什么? 心态平稳,就已经赢了一半。 别急躁,因为焦虑的心情,而影响了决定; 也别犹豫,反而错过了真正适合自己的房子; 刚需置业,没有对错,只有适合与不适合,适合自己的房子,就是好房子。 当然,如果有合适的新房的话,可以优先选择,因为现在新房的性价比依然在,以后或许就没有了。 关注大爆炸运气大爆发
3 个月之前,还有自媒体预计露香园别墅才 22w+
来源于链家成交截图
来源于某中介公开的露香园别墅房源
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